如今，在美國反復無常的關稅政策的衝擊下，金融市場愈發動盪。

在未來不確定性仍高企的情況下，合理配置資產是投資者應對市場波動、實現風險管理與收益平衡的關鍵策略。其中，實物資產是一大重要的資產類別。

尹顥 Andy Yin
Olive國際私募一級基金部總經理

“全球貿易摩擦加劇、經濟碎片化趨勢顯著的背景下，資產配置的‘地域分散’與‘貨幣多元化’已成為抵禦風險的核心策略。

傳統投資組合中高度集中的市場（如美元或單一經濟體資產）正面臨地緣政治與匯率波動的雙重衝擊。而通過配置日本、新加坡等亞太成熟市場的優質實物資產（如商業地產、基礎設施），客戶不僅可以實現了跨經濟週期的地域分散，更通過持有日元、新幣等非美元資產，有效對沖貨幣單一化風險。

以日元資產為例，其長期低相關性及避險屬性，可平衡美元資產的波動；新加坡則憑藉穩定的法律環境和亞洲樞紐地位，為資產流動性提供保障。這一策略的本質，是通過‘地域+貨幣’的雙重分散，在不確定性中構建更堅韌的財富‘安全墊’。”

在主題為“亞太避風港——亞洲服務式公寓投資機會”的線上分享交流會上，ARK旗下Olive國際私募一級基金部總經理尹顥，攜手新加坡上市公司凱德投資的私募資本市場業務負責人鄭斌，共同探討了未來趨勢以及應對不確定性的策略，尤其是如何利用兼具防禦性與韌性的資產來實現風險對沖與財富增長。

在本次交流會上，嘉賓們圍繞房地產行業的最新發展趨勢、商業地產的特性進行了深入分享，並介紹了凱德在亞洲房地產市場的投資經驗與策略。

本次交流還聚焦了投資者近期最關注的一些話題：

展望未來，有哪些長期和短期的趨勢需要投資者關注？有哪些機會？

什麼樣的投資具備長期穿越週期的能力？

房地產的價格目前在什麼位置？

ARK精心整理了本次了對話的精華，為您呈現。

“安全配置”“順勢而為”
將是未來資產管理關鍵字

尹灝先生表示，世界正經曆一場深層次的轉變，全球化時代正緩緩落幕。我們所熟悉的世界，將從過去80年整體以合作為主的格局，走向未來較長時期內以對抗為核心的大趨勢。我們之前的人生都處在過去80年的全球化環境中，對於上個世紀從貿易摩擦發展到經濟對抗，最終演變為軍事衝突的激烈的全球局勢，這些是我們都沒有經歷過的。

但未來，隨著大家的意識形態發生變化，在各自為政、以自身利益優先的格局下，各種互相傷害、情緒化、衝突、黑天鵝事件的概率都會上升。

大家在心理上要有所準備：我們過去習慣的那種友好合作、共同賺錢的環境，在咱們生命剩下的時間裏，可能不太容易再出現了。

從全球化走向去全球化，我們建議客戶對風險保持充分的認識和準備。具體到投資上，我們提供的關鍵字有兩個：

安全

“安全”意味著要分散配置，不僅僅是資產類別上，還要在行業、國家上盡可能地分散。

順勢而為

我們看到了三個長期趨勢、三個中短期趨勢。長期趨勢包括人工智慧、貨幣信用體系的坍塌、去全球化。

中短期的趨勢包括性價比仍然非常高的債權，以及尚有缺口的能源。最後一個趨勢則是中國周邊的國家在中美高度對抗的環境下或將受益。

有三個東西會從中國外溢出到中國周邊的國家：產業鏈、貿易和資金。高端產業鏈會更多地回歸到日本韓國，而中低端則去往東南亞的市場。貿易也主要是以東南亞為主，而資金主要會去新加坡。

在高度不確定的市場裏，未來股市和債市的波動都會相對比較大。作為一個“定海神針”，實物資產，即有實際物體存在資產，可以說是具備長期穿越週期的能力的。

從歷史的角度來看，我們現在重點關注的實物資產包括兩塊，一個是基礎設施類的資產，第二類是商業地產，尤其是核心城市的核心地段的優質商業地產。

三個核心點
看清房地產市場投資機會

目前，亞太房地產市場投資機會有三個核心點：

恰到好處的時間點

經歷了疫情跟加息之後，房地產價格相對比較便宜，有較好的安全邊際。

可能迎來估值修復的房地產市場

第二，在未來的降息通道下，房地產或會迎來估值修復。我們聚焦亞洲發達市場，以新加坡、日本、澳洲這樣的發達國家的門戶城市為主，如東京、悉尼。在這些地區，企業的流入或者說製造業的回流是一大趨勢。
另外，這些地區的經濟增長非常不錯，移民與遊客的淨流入會帶來租賃需求的提升。

服務式公寓賽道

第三，就具體賽道來講，服務式公寓、租賃式住宅或將受益，而且是韌性較強的賽道。

在東京、新加坡這樣的市場，新增供給非常有限，而需求的增加以及 CPI 的增長，未來租金增長將會是較長期的趨勢，估值也具有上行潛力。

什麼是服務式公寓？

來自凱德的鄭斌先生分享：服務式公寓介於酒店與住宅之間，既提供了相較酒店更高的性價比，又比普通住宅在衛生與安全方面表現更優。

在收入端，服務式公寓最最大的特點就是它長短租結合。

酒店大部分都是做的短租的生意，面對週期波動時抗風險能力相對較弱。同時，酒店的運營成本也比較高，提供的服務更多。而服務式公寓的布草可能通常是一周只換一兩次，值班的人員配比也更少，運營成本更低。

另外，服務式公寓具備長租能力，擁有很多企業租戶。這在淡季時能夠提供穩定的收入來源，不會出現巨大的波動。

而跟住宅相比，服務式公寓的好處在於它有非常強大的系統，且安全衛生、服務更好。

服務式公寓是一個非常有韌性的賽道。在2020年疫情最嚴重的時候，凱德全球的自持物業還有平均38%的入住率。在疫情解封之後，這個數字能迅速回到90%。這就是服務式公寓的韌性，也是我們投資服務式公寓的原因。

凱德在公寓投資板塊的策略：
以增值改造為主

鄭斌先生分享，凱德是一家新加坡政府投資、淡馬錫控股的新加坡上市公司，在全球的管理資產規模超過1000億美金，其中超過90%都在亞洲。在亞洲的八個國家裏面，有兩個國家是凱德非常重要的市場，一個是新加坡，另一個就是中國。

凱德在中國的時間超過30年，在中國的一線城市和二線城市都有佈局。中國的資產規模占凱德全球的管理規模35%。

凱德在全球管理了將近1000個物業，其中許多業主也是凱德的戰略合作夥伴。鄭斌先生分享：在這些業主想退出專案的時候，他們會第一個來找雅詩閣。這就給我們提供了很多非公開市場的投資機會。

另外，雅詩閣有很強的改造和運營能力。我們投資專案不是買一個資產然後收租，而是買一個現在現狀較次的資產，然後投入精力改造。

改造則是基於我們對周邊市場的理解。比如有些地方非常年輕潮流，我們就要把這些商務酒店改造成適合旅客、年輕人群居住的空間。然後，我們通過雅詩閣的直銷平臺，把租金、入住率、運營水準提高，來實現收入、現金流的提高和估值的提升。

另外，我們看到的是成熟亞洲的風口。以前大家都是配歐洲、配美國，但隨著歐洲與美國的地緣政治的變化，越來越多的資金會看向亞洲——我們覺得今後三到五年裏都會是受益的。