全球资产配置思路正在悄然转变。曾被广泛视为“避风港”的美国市场，正因政策不确定性与地缘博弈的加剧而逐渐失去投资者的信心。人们越来越意识到，把资产集中配置在单一海外市场，已经难以对冲未来的系统性风险。

我们的2025上半年CIO报告也提出，战略资产配置的关键变量是时间，需要基于对经济周期、政经格局、技术创新、人口周期等的理解，从中长期来考量资产配置。Olive AM国际私募一级基金部总经理尹颢先生为全球华人财富管理者提升投资胜率进行了三大原则建议：配置高度分散、了解底层资产、聚焦头部机构。

成功的旅程=先行动，再完善，最后优化。在当前关税风暴持续、不确定性加剧的环境下，我们继续强调采取建设性行动的重要性，通过调整配置来主动管理风险。分散配置，进一步增强资产中长期的防御性和韧性时，房地产实物资产是不可缺少的一部分。而在房地产投资领域，凯德集团（CapitaLand）是亚洲首屈一指的行业领导者。

诺亚 ARK 重磅升级原创栏目GPTalk——推出【GPTalk 面对面】特别系列，继续以「解码管理人基因，锚定资产配置逻辑」为核心， 通过「实地参访 + 深度访谈」的沉浸式形式，搭建财富管理者与全球顶尖 GP的直面沟通桥梁，全景揭示诺亚 ARK 合作机构的成长脉络与策略内核。

首期栏目将视角锁定亚洲头部房地产企业 ——凯德集团。总部位于新加坡的凯德集团是亚洲最大、具多元化的房地产企业之一，专注于房地产开发与投资管理，业务覆盖全球45个国家、270座城市。其旗下全球最大之一的服务式公寓运营商——雅诗阁，凭借高标准的专业服务和运营水平、丰富的客户资源以及强大的直销平台，构建了独特优势。

在本次GPTalk面对面中，诺亚 Olive 国际私募一级基金部总经理尹顥与凯德私募资本市场业务负责人郑斌将围绕「全球实物资产再配置策略」展开专业探讨。凯德集团在资产运营与投资管理领域的经验，为全球财富管理者提供了极具价值的参考样本。

郑斌指出，亚太地区，尤其是以新加坡、日本、韩国、澳洲为代表的发达市场，正在成为关键区域。主要门户城市的地产普遍面临新建成本上升而供应有限的局面，叠加持续增长的需求，租金和收益率正在稳步上行，吸引越来越多机构资金提前布局。

据雅诗阁的数据显示，2020年初新冠疫情期间，其全球自持物业平均入住率高于同期酒店入住率约一倍。到2024年10月，其入住率从疫情期间38%的低位迅速回升到约90%，体现出服务式公寓强大的韧性。

如今，不确定性或将成为主导未来全球资产配置的新常态。如何精准把握赛道、实现财富增长？

诺亚ARK特别整理了此次对话的精华内容期待给您带来一些启发。对话视频已上线微诺亚、iARK APP，欢迎合资格投资者收看！

尹顥:“如今越来越多客户开始关注美国以外的投资机会。从整体资产配置的角度来看，亚太市场是否提供了一些优质机会？”

郑斌：“美国一直被视为成熟稳定、契约精神强的国家，但特朗普政府的一些政策令人产生了动摇，资本也开始重新回归本土。我们发现一些亚太的机构投资人在积极地寻找亚洲的机会。这些投资人通常是市场的 ‘风向标’，往往能带动整个赛道的估值重估。对高净值客户而言，跟随趋势尤为重要。我们当前看好的领域包括人口流动带动的行业，比如服务于商务出行和旅游的住宿资产。如今中国与周边国家逐步放松签证政策，这将推动更多中国游客前往这些国家。”

随着人口流动，我们看到一个比较好的机会。今后的几年，亚洲资产正在成为资产配置中不可忽视的一环，特别是发达亚洲市场。




尹顥:“亚洲发达市场未来的估值上行空间来自哪里？”

郑斌：“疫情后，亚洲一些门户城市出现了一个明显特征：人工成本迅速上涨，进而推高了新建地产项目的整体成本。也正因如此，疫情后市场上的新增供应非常有限。资产的重置成本和新建成本依然处于高位，这使得在某些供给受限、但需求持续增长的赛道中，短期内形成了明显的供需失衡。这种失衡会推动租金和收益率上涨，进而产生明显的赚钱效应，又会进一步吸引大型机构资金的持续流入。”

凯德作为专业地产投资人，我们的判断逻辑是：短期看金融，中期看供给，长期看人口。围绕这几个因素，我们认为供给有限的亚洲门户城市未来两三年将持续出现结构性机会。

从资产类型看，“Living”类资产较为火热，包括学生公寓、长租公寓、养老社区等。这类资产受益于中产阶层不断扩大以及人们对居住品质日益提升的需求，属于中期投资窗口。

尹顥：“凯德近期主要聚焦亚洲的门户城市，策略是以升值改造为主，而不是新建开发或者买一个成熟的物业坐等升值。可以分享一下你们的成功经验吗，这背后有什么逻辑？”

郑斌：“我们主要聚焦新加坡、日本（东京、大阪）、韩国（首尔）、澳洲（悉尼、墨尔本）等发达亚洲城市。选择这些地区，首先基于宏观趋势：亚洲资本回流和资产升值预期。微观层面上，“增值改造”这一策略是我们区别于其它对手的核心竞争力。”

网络效应强：

运营了近千个物业、17万间房，形成了一个非常大的网络效应。我们85%的物业都是第三方业主，这为我们提供了很多非公开市场交易机会。

精准测算带来运营优势：

基于自有的数据和经验，准确判断租金水平和客户偏好。因此，我们的获客成本相对较低，客户粘性更高，运营效率更强。相比同类酒店，我们的毛利率通常能高出约10个百分点，这在财务测算中会带来显著的回报差异。

形成投资闭环：

拥有自己的平台并主要投资核心型物业。这使我们能够实现一个完整的闭环——先投资一个有潜力的资产，通过改造提升其价值，待运营稳定后将其注入公募基金。这类投资组合资本较稳定、期限长，非常适合作为退出通道。

交易效率高：

与大量第三方业主保持密切合作，他们在买物业的时候也会跟我们进行沟通，双方交易效率非常高。

我们还在每个目标城市都有本地团队，负责项目筛选、财务测算和运营执行。当地的团队能更紧密沟通，知道该地业主想要什么样的资产。

这些非公开市场的信息渠道和对本地需求的理解，正是凯德的核心竞争力。