如今，在美国反复无常的关税政策的冲击下，金融市场愈发动荡。

在未来不确定性仍高企的情况下，合理配置资产是投资者应对市场波动、实现风险管理与收益平衡的关键策略。其中，实物资产是一大重要的资产类别。

尹顥 Andy Yin
Olive国际私募一级基金部总经理

“全球贸易摩擦加剧、经济碎片化趋势显著的背景下，资产配置的‘地域分散’与‘货币多元化’已成为抵御风险的核心策略。

传统投资组合中高度集中的市场（如美元或单一经济体资产）正面临地缘政治与汇率波动的双重冲击。而通过配置日本、新加坡等亚太成熟市场的优质实物资产（如商业地产、基础设施），客户不仅可以实现了跨经济周期的地域分散，更通过持有日元、新币等非美元资产，有效对冲货币单一化风险。

以日元资产为例，其长期低相关性及避险属性，可平衡美元资产的波动；新加坡则凭借稳定的法律环境和亚洲枢纽地位，为资产流动性提供保障。这一策略的本质，是通过‘地域+货币’的双重分散，在不确定性中构建更坚韧的财富‘安全垫’。”

在主题为“亚太避风港——亚洲服务式公寓投资机会”的线上分享交流会上，ARK旗下Olive国际私募一级基金部总经理尹顥，携手新加坡上市公司凯德投资的私募资本市场业务负责人郑斌，共同探讨了未来趋势以及应对不确定性的策略，尤其是如何利用兼具防御性与韧性的资产来实现风险对冲与财富增长。

在本次交流会上，嘉宾们围绕房地产行业的最新发展趋势、商业地产的特性进行了深入分享，并介绍了凯德在亚洲房地产市场的投资经验与策略。

本次交流还聚焦了投资者近期最关注的一些话题：

展望未来，有哪些长期和短期的趋势需要投资者关注？有哪些机会？

什么样的投资具备长期穿越周期的能力？

房地产的价格目前在什么位置？

ARK精心整理了本次了对话的精华，为您呈现。

“安全配置”“顺势而为”

将是未来资产管理关键词

尹灏先生表示，世界正经历一场深层次的转变，全球化时代正缓缓落幕。我们所熟悉的世界，将从过去80年整体以合作为主的格局，走向未来较长时期内以对抗为核心的大趋势。我们之前的人生都处在过去80年的全球化环境中，对于上个世纪从贸易摩擦发展到经济对抗，最终演变为军事冲突的激烈的全球局势，这些是我们都没有经历过的。

但未来，随着大家的意识形态发生变化，在各自为政、以自身利益优先的格局下，各种互相伤害、情绪化、冲突、黑天鹅事件的概率都会上升。

大家在心理上要有所准备：我们过去习惯的那种友好合作、共同赚钱的环境，在咱们生命剩下的时间里，可能不太容易再出现了。

从全球化走向去全球化，我们建议客户对风险保持充分的认识和准备。具体到投资上，我们提供的关键词有两个：

安全

“安全”意味着要分散配置，不仅仅是资产类别上，还要在行业、国家上尽可能地分散。

顺势而为

我们看到了三个长期趋势、三个中短期趋势。长期趋势包括人工智能、货币信用体系的坍塌、去全球化。

中短期的趋势包括性价比仍然非常高的债权，以及尚有缺口的能源。最后一个趋势则是中国周边的国家在中美高度对抗的环境下或将受益。

有三个东西会从中国外溢出到中国周边的国家：产业链、贸易和资金。高端产业链会更多地回归到日本韩国，而中低端则去往东南亚的市场。贸易也主要是以东南亚为主，而资金主要会去新加坡。

在高度不确定的市场里，未来股市和债市的波动都会相对比较大。作为一个“定海神针”，实物资产，即有实际物体存在资产，可以说是具备长期穿越周期的能力的。

从历史的角度来看，我们现在重点关注的实物资产包括两块，一个是基础设施类的资产，第二类是商业地产，尤其是核心城市的核心地段的优质商业地产。

三个核心点

看清房地产市场投资机会

目前，亚太房地产市场投资机会有三个核心点：

恰到好处的时间点

经历了疫情跟加息之后，房地产价格相对比较便宜，有较好的安全边际。

可能迎来估值修复的房地产市场

第二，在未来的降息通道下，房地产或会迎来估值修复。我们聚焦亚洲发达市场，以新加坡、日本、澳洲这样的发达国家的门户城市为主，如东京、悉尼。在这些地区，企业的流入或者说制造业的回流是一大趋势。

另外，这些地区的经济增长非常不错，移民与游客的净流入会带来租赁需求的提升。

服务式公寓赛道

第三，就具体赛道来讲，服务式公寓、租赁式住宅或将受益，而且是韧性较强的赛道。

在东京、新加坡这样的市场，新增供给非常有限，而需求的增加以及 CPI 的增长，未来租金增长将会是较长期的趋势，估值也具有上行潜力。

什么是服务式公寓？

来自凯德的郑斌先生分享：服务式公寓介于酒店与住宅之间，既提供了相较酒店更高的性价比，又比普通住宅在卫生与安全方面表现更优。

在收入端，服务式公寓最最大的特点就是它长短租结合。

酒店大部分都是做的短租的生意，面对周期波动时抗风险能力相对较弱。同时，酒店的运营成本也比较高，提供的服务更多。而服务式公寓的布草可能通常是一周只换一两次，值班的人员配比也更少，运营成本更低。

另外，服务式公寓具备长租能力，拥有很多企业租户。这在淡季时能够提供稳定的收入来源，不会出现巨大的波动。

而跟住宅相比，服务式公寓的好处在于它有非常强大的系统，且安全卫生、服务更好。

服务式公寓是一个非常有韧性的赛道。在2020年疫情最严重的时候，凯德全球的自持物业还有平均38%的入住率。在疫情解封之后，这个数字能迅速回到90%。这就是服务式公寓的韧性，也是我们投资服务式公寓的原因。

凯德在公寓投资板块的策略：

以增值改造为主

郑斌先生分享，凯德是一家新加坡政府投资、淡马锡控股的新加坡上市公司，在全球的管理资产规模超过1000亿美金，其中超过90%都在亚洲。在亚洲的八个国家里面，有两个国家是凯德非常重要的市场，一个是新加坡，另一个就是中国。

凯德在中国的时间超过30年，在中国的一线城市和二线城市都有布局。中国的资产规模占凯德全球的管理规模35%。

凯德在全球管理了将近1000个物业，其中许多业主也是凯德的战略合作伙伴。郑斌先生分享：在这些业主想退出项目的时候，他们会第一个来找雅诗阁。这就给我们提供了很多非公开市场的投资机会。

另外，雅诗阁有很强的改造和运营能力。我们投资项目不是买一个资产然后收租，而是买一个现在现状较次的资产，然后投入精力改造。

改造则是基于我们对周边市场的理解。比如有些地方非常年轻潮流，我们就要把这些商务酒店改造成适合旅客、年轻人群居住的空间。然后，我们通过雅诗阁的直销平台，把租金、入住率、运营水平提高，来实现收入、现金流的提高和估值的提升。

另外，我们看到的是成熟亚洲的风口。以前大家都是配欧洲、配美国，但随着欧洲与美国的地缘政治的变化，越来越多的资金会看向亚洲——我们觉得今后三到五年里都会是受益的。