全球資產配置思路正在悄然轉變。曾被廣泛視為“避風港”的美國市場，正因政策不確定性與地緣博弈的加劇而逐漸失去投資者的信心。人們越來越意識到，把資產集中配置在單一海外市場，已經難以對沖未來的系統性風險。

我們的2025上半年CIO報告也提出，戰略資產配置的關鍵變數是時間，需要基於對經濟週期、政經格局、技術創新、人口週期等的理解，從中長期來考量資產配置。Olive AM國際私募一級基金部總經理尹顥先生為全球華人財富管理者提升投資勝率進行了三大原則建議：配置高度分散、瞭解底層資產、聚焦頭部機構。

成功的旅程=先行動，再完善，最後優化。在當前關稅風暴持續、不確定性加劇的環境下，我們繼續強調採取建設性行動的重要性，通過調整配置來主動管理風險。分散配置，進一步增強資產中長期的防禦性和韌性時，房地產實物資產是不可缺少的一部分。而在房地產投資領域，凱德集團（CapitaLand）是亞洲首屈一指的行業領導者。

諾亞 ARK 重磅升級原創欄目GPTalk——推出【GPTalk 面對面】特別系列，繼續以「解碼管理人基因，錨定資產配置邏輯」為核心， 通過「實地參訪 + 深度訪談」的沉浸式形式，搭建財富管理者與全球頂尖 GP的直面溝通橋樑，全景揭示諾亞 ARK 合作機構的成長脈絡與策略內核。

首期欄目將視角鎖定亞洲頭部房地產企業 ——凱德集團。總部位於新加坡的凱德集團是亞洲最大、具多元化的房地產企業之一，專注於房地產開發與投資管理，業務覆蓋全球45個國家、270座城市。其旗下全球最大之一的服務式公寓運營商——雅詩閣，憑藉高標準的專業服務和運營水準、豐富的客戶資源以及強大的直銷平臺，構建了獨特優勢。

在本次GPTalk面對面中，諾亞 Olive 國際私募一級基金部總經理尹顥與凱德私募資本市場業務負責人鄭斌將圍繞「全球實物資產再配置策略」展開專業探討。凱德集團在資產運營與投資管理領域的經驗，為全球財富管理者提供了極具價值的參考樣本。

鄭斌指出，亞太地區，尤其是以新加坡、日本、韓國、澳洲為代表的發達市場，正在成為關鍵區域。主要門戶城市的地產普遍面臨新建成本上升而供應有限的局面，疊加持續增長的需求，租金和收益率正在穩步上行，吸引越來越多機構資金提前佈局。

據雅詩閣的數據顯示，2020年初新冠疫情期間，其全球自持物業平均入住率高於同期酒店入住率約一倍。到2024年10月，其入住率從疫情期間38%的低位迅速回升到約90%，體現出服務式公寓強大的韌性。

如今，不確定性或將成為主導未來全球資產配置的新常態。如何精准把握賽道、實現財富增長？

諾亞ARK特別整理了此次對話的精華內容期待給您帶來一些啟發。對話視頻已上線微諾亞、iARK APP，歡迎合資格投資者收看！

尹顥:“如今越來越多客戶開始關注美國以外的投資機會。從整體資產配置的角度來看，亞太市場是否提供了一些優質機會？”

鄭斌：“美國一直被視為成熟穩定、契約精神強的國家，但特朗普政府的一些政策令人產生了動搖，資本也開始重新回歸本土。我們發現一些亞太的機構投資人在積極地尋找亞洲的機會。這些投資人通常是市場的 ‘風向標’，往往能帶動整個賽道的估值重估。對高淨值客戶而言，跟隨趨勢尤為重要。我們當前看好的領域包括人口流動帶動的行業，比如服務於商務出行和旅遊的住宿資產。如今中國與周邊國家逐步放鬆簽證政策，這將推動更多中國遊客前往這些國家。”

隨著人口流動，我們看到一個比較好的機會。今後的幾年，亞洲資產正在成為資產配置中不可忽視的一環，特別是發達亞洲市場。

尹顥:“亞洲發達市場未來的估值上行空間來自哪里？”

鄭斌：“疫情後，亞洲一些門戶城市出現了一個明顯特徵：人工成本迅速上漲，進而推高了新建地產專案的整體成本。也正因如此，疫情後市場上的新增供應非常有限。資產的重置成本和新建成本依然處於高位，這使得在某些供給受限、但需求持續增長的賽道中，短期內形成了明顯的供需失衡。這種失衡會推動租金和收益率上漲，進而產生明顯的賺錢效應，又會進一步吸引大型機構資金的持續流入。”

凱德作為專業地產投資人，我們的判斷邏輯是：短期看金融，中期看供給，長期看人口。圍繞這幾個因素，我們認為供給有限的亞洲門戶城市未來兩三年將持續出現結構性機會。

從資產類型看，“Living”類資產較為火熱，包括學生公寓、長租公寓、養老社區等。這類資產受益於中產階層不斷擴大以及人們對居住品質日益提升的需求，屬於中期投資窗口。

尹顥：“凱德近期主要聚焦亞洲的門戶城市，策略是以升值改造為主，而不是新建開發或者買一個成熟的物業坐等升值。可以分享一下你們的成功經驗嗎，這背後有什麼邏輯？”

鄭斌：“我們主要聚焦新加坡、日本（東京、大阪）、韓國（首爾）、澳洲（悉尼、墨爾本）等發達亞洲城市。選擇這些地區，首先基於宏觀趨勢：亞洲資本回流和資產升值預期。微觀層面上，“增值改造”這一策略是我們區別於其他對手的核心競爭力。”

網路效應強：

運營了近千個物業、17萬間房，形成了一個非常大的網路效應。我們85%的物業都是第三方業主，這為我們提供了很多非公開市場交易機會。

精准測算帶來運營優勢：

基於自有的數據和經驗，準確判斷租金水準和客戶偏好。因此，我們的獲客成本相對較低，客戶粘性更高，運營效率更強。相比同類酒店，我們的毛利率通常能高出約10個百分點，這在財務測算中會帶來顯著的回報差異。

形成投資閉環：

擁有自己的平臺並主要投資核心型物業。這使我們能夠實現一個完整的閉環——先投資一個有潛力的資產，通過改造提升其價值，待運營穩定後將其注入公募基金。這類投資組合資本較穩定、期限長，非常適合作為退出通道。

交易效率高：

與大量第三方業主保持密切合作，他們在買物業的時候也會跟我們進行溝通，雙方交易效率非常高。

我們還在每個目標城市都有本地團隊，負責專案篩選、財務測算和運營執行。當地的團隊能更緊密溝通，知道該地業主想要什麼樣的資產。

這些非公開市場的資訊管道和對本地需求的理解，正是凱德的核心競爭力。